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      房企打響評級"突圍戰"

      2021-11-24 11:26:37大公房產 作者:廖之
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         從九月的第一聲雷開始,地產行業就進入了多事之秋。
         
        劇變之下,整個房地產圈都在面臨新一輪深層次洗牌,有的房企咬緊牙關堅挺,有的房企運氣不好被出清,還有的房企"連夜出逃"直奔隔壁土木建筑行業以避免被石頭砸中,不可謂不狼狽。
         
        在這種三天一小雷、五天一大雷的時刻,全行業的神經都緊繃非常,任何風吹草動之于房企,都有可能成為壓死駱駝的"最后一根稻草"。
         
        不過資本市場從不講感情。當多家知名房企接連響起債務警報聲,過山車式下滑的股價曲線就會給其沉痛一擊,為集團本就剪不斷理還亂的賬單增添一抹"冬日暖綠"。而這種時候,各大國際評級機構也會帶著他們對房企的審判不請自來。
         
        11月5日,穆迪將中國奧園的公司家族評級從B1下調至B2,并將評級列入下調觀察名單;11月15日,標普將中南建設的長期發行人信用評級從B下調至B-,展望也從穩定調至負面;11月16日,佳兆業的長期外幣發行人違約評級和高級無抵押評級也被惠譽從CCC-下調至C。
         
        多米諾骨牌效應下,一場關于房企評級的"突圍之戰"正在打響。



      39家房企評級被扎堆下調
      債務違約房企是主力
         
        據大公房產不完全統計,自9月份到現在一連串債務違約事件以來,僅兩個半月,穆迪、惠譽、標普三大國際評級機構就對中國房企做出了142次調整評級和展望的動作(包括對某一家房企重復調整評級的次數),其中評級和展望被下調的比例高達74.6%,累計有106次。
         
        這一數字完全超過了2020年全年的調整次數,直接創下中國房企評級近年來全年被下調總次數的歷史新高。
         
        在這一系列評級行動中,大公房產共檢測到60家房企的評級狀態,涉及公司家族評級(CFR)、長期發行人評級、高級無抵押評級以及展望等。其中,有39家房企的評級展望被下調,包括當代置業、陽光城、祥生控股、雅居樂、融創中國、佳兆業、新力控股等。
         
        從調整頻率來看,穆迪、惠譽、標普分別對這39家房企進行了45次、32次和27次調整動作。其中建業地產、融信中國、富力地產、花樣年等房企更是在兩個半月內被三大評級機構同時下調,有的還被同一機構下調過不止一次。
         
        比如富力地產。9月14日,惠譽將富力地產及其子公司富力地產(香港)的長期外幣發行人違約評級(IDR)展望從穩定下調至負面。10月8日,標普又將富力地產的長期發行人信用評級從B下調至B-。10月18日,富力地產的公司家族評級(CFR)再度被穆迪從B2下調至B3,其子公司富力地產(香港)的公司家族評級(CFR)也從B3被下調至Caa1。
         
        從下調原因來看,發生債務違約問題的房企是被下調評級的主力軍。
         
        以花樣年為例。10月4日晚花樣年控股發布公告稱,公司一筆2021年10月4日到期的2.06億美元高級票據已到期,且未能于當日償還,構成實質性違約。第二日,穆迪就將花樣年的公司家族評級從B3下調至了Ca,將其高級無抵押債券評級從Caa1下調至C,并將評級移至負面觀察名單。同日惠譽和標普也緊隨其后,下調了花樣年的評級。
         
        彼時標普認為,花樣年控股未能按時付款凸顯了其緊張的流動性。且此次本金違約或將引發花樣年控股未到期債券的交叉違約,并可能加速公司其他債務的提前償付。因花樣年的信用質量弱化,債權人或要求公司提前還款。
         
        國泰君安曾在一份報告中指出,評級大規模下調帶來的會是債券價格的大幅度下跌,然而,更具風險的是若到期后評級仍未有所扭轉,將影響后續的債務續期,一旦中斷,將帶來較明顯的違約風險。
         
        據大公房產統計,包括花樣年在內,今年以來共有9家房企在中資美元債市場上違約。如當代置業、泛??毓?、華夏幸福、陽光100中國、天房集團、泰禾集團、新力控股、藍光發展,據了解這些房企全部未償額達280.73億美元。
         
      兩天內集中下調23家房企
      融資渠道受限是主因
         
        值得注意的是,花樣年本次債務違約算是這次房企降級潮的一個"引爆點"。
         
        9月份時,穆迪、惠譽和標普分別下調房企評級的次數還只是8次、7次和9次,可花樣年"暴雷"后的10月份,三大機構下調房企評級的次數就直接上升到了32次、14次和9次,尤其是穆迪,在10月18日和19日兩天之內,其瘋狂下調了二十多家房企的評級。
         
        具體從企業層面來看,這二十多家房企中,不乏綠地控股、世茂集團、寶龍地產等一向表現穩健的龍頭房企。
         
        就拿穆迪下調綠地的評級為例。10月18日,穆迪將綠地控股的企業家族評級(CFR)由Ba1下調至"Ba2",將綠地香港的企業家族評級(CFR)從Ba2下調至Ba3,中期票據計劃的高級無抵押債務評級從(P)Ba3下調至(P)B1,高級無抵押美元票據評級從Ba3下調至B1。主體評級展望由穩定調整為負面。
         
        同時,穆迪還將綠地全球中期票據計劃的高級無抵押債務評級從(P)Ba2下調至(P)Ba3,將其高級無抵押票據評級從Ba2下調至B。并將上述評級列入進一步下調的觀察名單??梢哉f是一天之內,將綠地"全面誅殺"。
         
        當時穆迪認為,綠地控股不太可能以合理的融資成本發行新的境外債券,以便在未來6-12個月為其到期債務進行再融資;且由于資金條件緊張,購房者信心減弱,綠地控股的合同銷售預計將在未來6-12個月下降。
         
        同在10月18日,佳兆業的企業家族評級(CFR)也被穆迪從B1下調至B2。與此同時,穆迪還將佳兆業發行債券的高級無抵押評級由B2下調至B3,并將上述評級列入負面觀察名單。
         
        穆迪認為,考慮到佳兆業在未來12-18個月內,是否有足夠現金流償還所有到期的離岸債券存在不確定性,因此進一步下調其評級。
         
        而另一家房企陽光城,穆迪也于當日將其企業家族評級(CFR)由B1下調至B2,主要是因為到近期債市動蕩,陽光城以合理資金發行新債券面臨不確定性。截至2022年年底,陽光城有大量在岸和離岸債務到期,包括11億美元的離岸債券和101億元的境內債券。
         
        對于上述房企來說,融資渠道緊張、銷售數據下降、到期債務壓力大、流動性風險高,似乎成為了穆迪下調對方評級和展望的主要原因。
         
        而在穆迪之外,惠譽和標普的下調動作也在11月份加快了起來。截至11月19日,惠譽幾乎以一天一家的頻率下調了12家房企的評級和展望,標普則共下調了10家房企的評級和展望。
         
        有業內人士指出,短時間內對房企的密集調控,反映出評級機構對整個市場抱有悲觀狀態。從現狀來看,不斷下降的信用評級,某種程度上也意味著房企的融資難度還將進一步加大。
         
      僅1家房企評級逆勢上調
      行業分化進一步加劇
         
        不過也并非所有的房企評級和展望都是下調的,在當前這個行業寒冬,仍有部分房企憑借著穩扎穩打的功底實現評級"逆勢上漲"。
         
        9月7日,惠譽將佳源國際控股的長期外幣發行人違約評級和高級無抵押評級從B上調至B+,展望為穩定。這也是59家房企中唯一一家被上調了評級的房企。
         
        對于評級上調的原因,惠譽認為最主要的是杠桿率的改善。報告顯示,基于佳源國際控股的杠桿率在30%-35%之間和其姐妹公司佳源創盛杠桿率保持穩定,佳源國際控股及佳源創盛(以凈債務與調整后庫存之比衡量)未來兩年的杠桿率將保持在40%-45%之間。
         
        值得注意的是,除了這一家評級順利上調的房企,還有兩家房企的評級均出現了不同程度的上調,但這種上調卻是非常不穩定的狀態。
         
        9月20日,標普曾將中駿集團的展望從負面上升至穩定,并確認其長期發行人信用評級為B+,未償高級無抵押票據長期發行評級為B。但在11月16日,惠譽卻將中駿集團的長期外幣發行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級以及未償高級無抵押美元票據的評級從BB-下調至B+,展望為穩定,回收率評級RR4。
         
        而在10月20日,惠譽也曾將鑫苑置業的長期外幣發行人違約評級先從C下調至限制性違約(RD),但是后又上調至了CC。
         
        某種程度上來說,房企的信用評級都是對房企經營狀況和償債能力的一種評估判斷,如果信用評級持續下調或者非常不穩定,那么必將進一步影響房企融資。
         
        有行業人士認為,在這種行業持續波動的情況下, 資本會涌向財務情況良好的大型房企,加劇行業兩極分化趨勢,未來行業集中度也會進一步提升。
         
        回望十年前黃金時代的房地產行業,正是風光無限之時。但當浪潮襲來,所有美好與輝煌便都瞬間成為了"明斯基時刻"崩裂的泡沫,令人猝不及防。
         
        從一連串美元債違約到二級市場股債雙殺,再到國際評級機構瘋狂下調房企評級,近幾個月可以說是房地產市場信心最低迷的時刻。不過就在內資一路甩賣港股物業公司自救以及回購美元債提振信心之時,外資卻悄悄進場了。
         
      外資抄底中國市場
      地產最難時刻或將結束?
         
        11月9日,央行旗下《金融時報》發布一則新聞,里面提到兩個重要消息:
         
        一是高盛投資組合管理團隊正在買入中國房企債券,擬抄底中國市場。二是金融機構對房地產融資已基本恢復到正常狀態。10月地產貸款投放環比和同比均有大幅度回升,初步估計環比增加1500到2000億。
         
        眼下國內樓市還處于低溫狀態,內房股持續走低,再加上緊追不舍的評級機構,房企們的生存環境看起來并沒有很好過,此時高盛進來抄底,其中釋放出來的信號十分耐人尋味。
         
        資本市場最會預測風向。這則消息發布出來的當日,多家房企的公司債就出現反彈,包括"H6泰禾03"、"20世茂04"、"20三花EB"等都出現了不同程度的上漲。
         
        而除了高盛,值得注意的是,美國最大的上市投資管理集團貝萊德也在持續增持內房股票。
         
        11月11日,港交所披露,融創中國獲貝萊德增持172.2萬股,每股均價13.92港元,共涉資約2396.39萬港元。此次增持后,貝萊德對融創中國最新持股數目為2.34億股,持股比例由4.98%增持至5.01%。
         
        "我們漸漸開始認為,現在是時候涉足中國股市。"貝萊德分析師在報告中表示,許多投資者低估中國股市,擔憂政府干預的浪潮而選擇拋售,這波賣壓造成許多公司估值都受到影響。鑒于中國經濟復蘇范圍擴大,他們傾向于支持風險,并鼓勵投資中國資產。
         
        連續不斷的外資動作似乎給國內房地產市場帶來了回暖的信號,但事實上,回看近幾個月來國內的一些政策,似乎也暗示了一些未來動向。
         
        11月9日,中國銀行間市場交易商協會曾舉行房地產企業代表座談會。當時就有參會人員透露,招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等房企近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。有業內表示,這是銀行等機構投資者為了防止房企資金鏈進一步惡化,預備通過債券投資等方式重新為房企"輸血"。
         
        據此前報道,11月11日和12日,保利發展和招商蛇口曾順利在銀行間市場發行中期票據。
         
        而在各地方面,此前杭州、濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地曾陸續公布2021年第三輪集中供地明細。從已披露的細則來看,這次供地和前兩次最大的區別在于:降低競買門檻,資金要求放松。
         
        從上述動作整體來看,房地產至暗時刻或許要迎來一絲曙光。
      責任編輯:江舟舟
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